Nota Simple para una valoración inmobiliaria
Documento informativo del Registro que permite conocer la descripción de la finca, titularidad y derechos o limitaciones inscritos en la fecha de expedición.
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Glosario de valoración inmobiliaria
Definiciones breves, precisas y contextualizadas para comprender documentos, superficies, mercado y métodos sin perder las diferencias entre conceptos.
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Tema 01
Registro, Catastro e identificación
Entidades y códigos que permiten saber qué inmueble y qué fuente se están utilizando.
Qué es una finca registral y cómo identificarla
La finca registral es la unidad sobre la que el Registro de la Propiedad organiza los asientos relativos a derechos inscritos. Puede no coincidir con una parcela catastral ni con un conjunto comercial.
Abrir contenidoCRU: qué es y dónde encontrarlo
El CRU es el Código Registral Único de una finca; antes se denominaba IDUFIR. Puede localizarse en la nota simple o certificación registral y no es la referencia catastral.
Abrir contenidoQué es la referencia catastral
Código oficial que identifica un bien inmueble en el Catastro y permite localizarlo en la cartografía catastral.
Abrir contenidoTema 02
Superficies y anexos
Conceptos que deben mantenerse coherentes entre documentos, cálculos y comparables.
Qué es la superficie útil
Magnitud asociada al espacio interior utilizable según el criterio de medición aplicable, distinta de la superficie construida.
Abrir contenidoQué es la superficie construida
Magnitud que incorpora el espacio ocupado por elementos constructivos conforme al criterio utilizado y que puede incluir o no la parte proporcional de comunes.
Abrir contenidoSuperficie con elementos comunes
Magnitud que suma a la superficie construida privativa la parte proporcional atribuida de determinados elementos comunes.
Abrir contenidoAnexo inmobiliario: identificarlo antes de sumarlo al valor
Un anexo es un elemento asociado al inmueble principal. Su configuración registral y su inclusión en precio y superficie determinan cómo incorporarlo a la valoración.
Abrir contenidoTema 03
Valores, unidades y fecha
Magnitudes que responden a finalidades distintas y no deben utilizarse como sinónimos.
Valor de mercado inmobiliario
Opinión de valor referida a una fecha y a unas condiciones definidas; no es necesariamente el precio pedido, el valor catastral ni el precio futuro.
Abrir contenidoQué es el valor de referencia
Magnitud determinada por la Dirección General del Catastro a partir de análisis de compraventas y con funciones fiscales previstas legalmente.
Abrir contenidoQué es el valor unitario en una valoración
Cociente entre un importe atribuible y una magnitud física coherente, normalmente expresado en euros por metro cuadrado.
Abrir contenidoQué es la fecha de valoración
Momento temporal al que se refiere la conclusión de valor y respecto del cual deben interpretarse mercado, estado y circunstancias relevantes.
Abrir contenidoTema 04
Comparables, ajustes y métodos
Vocabulario para comprender la evidencia de mercado y los enfoques de comparación y coste.
Qué es un testigo inmobiliario
Inmueble del mismo mercado que aporta evidencia para estimar el valor del objeto, siempre que sus diferencias puedan conocerse y analizarse.
Abrir contenidoQué es la homogeneización inmobiliaria
Proceso de ajustar las diferencias relevantes entre cada comparable y el inmueble objeto para expresar referencias más equivalentes.
Abrir contenidoMétodo de comparación inmobiliaria, de la muestra al valor
El método de comparación estima valor desde evidencia de mercado depurada: delimita el segmento, selecciona comparables trazables, homogeneiza diferencias y justifica el valor adoptado.
Abrir contenidoMétodo del coste inmobiliario, componente a componente
El método del coste estima el reemplazamiento separando terreno, edificación y gastos necesarios; el valor neto incorpora la depreciación física y funcional que corresponda.
Abrir contenidoQué es un coeficiente corrector
Factor utilizado para expresar el efecto estimado de una diferencia entre un comparable y el inmueble objeto.
Abrir contenidoQué es el coste de reemplazamiento
Estimación del coste actual necesario para sustituir un inmueble por otro de utilidad equivalente, con el alcance definido en el método.
Abrir contenidoDepreciación de un inmueble
Pérdida de valor respecto a una referencia de reemplazamiento por deterioro físico, edad, estado, obsolescencia u otras causas aplicables.
Abrir contenidoQué es la antigüedad efectiva
Edad estimada que refleja condición, mantenimiento y reformas del inmueble, distinta de los años transcurridos desde su construcción.
Abrir contenidoVida útil de un inmueble
Periodo durante el que un inmueble o componente conserva utilidad para el uso considerado, bajo unas condiciones y mantenimiento determinados.
Abrir contenidoTema 05
Calidad, conservación y control del informe
Términos para describir el inmueble y declarar límites sin ocultar incertidumbre.
Qué es un condicionante y cómo se levanta
En el ámbito de la Orden ECO/805/2003, un condicionante responde a los supuestos de su artículo 10 y afecta a la utilización del valor conforme a los artículos 9 y 14. No equivale a una simple advertencia.
Abrir contenidoAdvertencias en tasación: cuándo y cómo redactarlas
Comunicación visible de una circunstancia, limitación o incertidumbre relevante para interpretar correctamente el informe y su conclusión.
Abrir contenidoCalidad constructiva de un inmueble
Nivel de materiales, soluciones y ejecución del inmueble en relación con su tipología y mercado, distinto del estado que presentan hoy.
Abrir contenidoEstado de conservación de un inmueble
Condición observable del inmueble y sus componentes en la fecha de inspección, relacionada con mantenimiento, daños y funcionalidad.
Abrir contenidoTema 06
Urbanismo
Clasificación y calificación del suelo como conceptos diferentes dentro del planeamiento.
Clasificación del suelo en valoración inmobiliaria
Categoría urbanística atribuida al suelo por el marco aplicable, cuya terminología y efectos dependen de legislación y planeamiento.
Abrir contenidoCalificación urbanística de una parcela
Determinación del planeamiento que concreta uso y condiciones de edificación o aprovechamiento para un ámbito o parcela.
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Pasa de la definición al trabajo real
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