En pocas palabras
Qué es valor unitario
Cociente entre un importe atribuible y una magnitud física coherente, normalmente expresado en euros por metro cuadrado.
Qué es el valor unitario y cómo se calcula
Es el cociente entre el importe atribuible al elemento analizado y una unidad definida. En valoración inmobiliaria se utiliza con frecuencia el euro por metro cuadrado, pero hay que especificar si ese metro cuadrado es útil, construido o construido con comunes.
Fórmula: valor unitario = importe atribuible / superficie adoptada. El cociente solo resulta interpretable si se conoce qué incluyen ambos términos y a qué fecha y tipo de precio corresponden.
Ejemplo con vivienda, garaje y trastero
Supuesto didáctico: una oferta de 300.000 € incluye 100 m² construidos de vivienda, garaje estimado en 22.000 € y trastero estimado en 8.000 €. Si esos importes de anexos están justificados, la parte atribuible a vivienda es 270.000 € y su ratio es 2.700 €/m² construido.
Sin depurar anexos se obtendrían 3.000 €/m². Esa cifra describe el precio del paquete repartido entre los metros de vivienda, una magnitud diferente. No la mezcles con testigos que venden exclusivamente vivienda.
| Magnitud | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Precio conjunto | — | 300.000 € |
| Anexos separados | 22.000 + 8.000 | 30.000 € |
| Importe de vivienda | 300.000 − 30.000 | 270.000 € |
| Ratio de vivienda | 270.000 / 100 | 2.700 €/m² construido |
Observado, homogeneizado y adoptado
El valor unitario observado procede del dato disponible una vez definida su base. El homogeneizado incorpora los ajustes justificados para aproximar el comparable al objeto. El adoptado es la decisión final del profesional al analizar el conjunto.
Pasar de uno a otro debe dejar rastro. Una tabla que solo conserve el último €/m² impide distinguir el efecto del precio, la depuración de anexos y los coeficientes.
Media de ratios y ratio de sumas no son lo mismo
Dos testigos didácticos: 150.000 € para 50 m² y 240.000 € para 100 m². Sus ratios son 3.000 y 2.400 €/m². La media simple es 2.700 €/m², mientras que 390.000 € dividido entre 150 m² da 2.600 €/m².
El segundo procedimiento pondera implícitamente por superficie. No es una versión más precisa de la media: responde a otra ponderación. Si utilizas pesos, explica qué representan y por qué se relacionan con la calidad y pertinencia de la evidencia.
Qué revisar antes de multiplicar por la superficie del objeto
Confirma la misma base de superficie, la condición de oferta o transacción, el tratamiento de anexos y una fecha compatible. Comprueba también si quedan diferencias de uso, conservación u ocupación que el ratio no explica.
El valor unitario ayuda a comparar, pero no transforma una muestra inadecuada en una valoración defendible. Si las unidades son inciertas, registra la limitación y revisa la muestra antes de adoptar una cifra.
Preguntas frecuentes
Respuestas sobre qué es el valor unitario en una valoración
¿Debo incluir garaje y trastero?
Solo si numerador y superficie los incorporan de forma coherente. Cuando se valoran aparte, conviene separar también el importe.
¿Precio por m² y valor unitario son siempre equivalentes?
Pueden utilizarse de forma similar, pero debe aclararse si el importe es oferta, transacción, valor adoptado u otra referencia.
- BOE — Orden ECO/805/2003, artículos 4, 10–13 y 17–22 Consultada el 21 de septiembre de 2026
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