Qué es un coeficiente corrector

Qué representa el coeficiente

En homogeneización, un coeficiente corrector expresa el ajuste de una diferencia relevante entre un comparable y el inmueble objeto. En un modelo multiplicativo, el factor 1 es neutro; 0,95 reduce el importe un 5 % y 1,05 lo aumenta un 5 %. Esta convención debe declararse.

El coeficiente transforma un dato observado, pero no acredita la diferencia ni su efecto en el mercado. Ambas cosas deben justificarse antes de aceptar el resultado.

Cómo comprobar si el ajuste tiene el sentido correcto

Si ajustas el comparable para aproximarlo al objeto y el comparable es superior en una característica apreciada por el mercado, el ajuste de esa característica debe reducir su valor. Si es inferior, debería aumentarlo, siempre bajo esa misma convención.

Algunas hojas utilizan cocientes o escalas inversas. No copies un coeficiente de otro modelo sin conocer cuál es su numerador, su denominador y la dirección del ajuste.

Ejemplo multiplicativo paso a paso

Ejemplo exclusivamente didáctico: parte de 2.500 €/m². Aplica 0,96 para una diferencia y 1,03 para otra, ambas justificadas por separado. El factor conjunto es 0,9888 y el resultado es 2.472 €/m². Los porcentajes de este ejemplo no son recomendaciones para ninguna zona.

Errores que la multiplicación no detecta

Sumar −4 % y +3 % produciría −1 %, que no es el mismo resultado que encadenar factores. Ninguna de las dos convenciones debe mezclarse sin explicitar el modelo.

También puede haber doble ajuste: calidad, reforma y conservación pueden recoger parte del mismo efecto. O puede elegirse un coeficiente para acercar artificialmente un testigo a la cifra buscada. Conserva valor original, evidencia y motivo para que la revisión sea posible.

Qué documentación debe acompañarlo

Describe la variable y sus categorías; explica por qué diferencia los precios en ese segmento y cómo se ha estimado su efecto. Si la evidencia es débil, utiliza sensibilidad y revisa la selección del testigo en vez de añadir decimales.

En el ámbito de la Orden ECO, el artículo 22 exige justificar variables, metodología y métricas de homogeneización, así como las ponderaciones cuando se emplean. Fuera de ese ámbito, sigue siendo esencial que el lector pueda reconstruir el razonamiento.