Calculadora de homogeneización de testigos

La herramienta calcula; el profesional define los ajustes

Cada coeficiente debe responder a una diferencia relevante y sustentada por el mercado. La calculadora solo multiplica los factores introducidos y muestra el efecto.

Mantén una convención estable: si un factor superior a 1 incrementa el valor, aplícala del mismo modo en toda la muestra.

Comprueba el sentido antes de aceptar el resultado

Pregunta si el testigo ajustado debe aumentar o disminuir para asemejarse al inmueble objeto. Si el resultado se mueve en dirección contraria, revisa la convención o el coeficiente.

Un ajuste global muy alejado de 1 puede indicar que el testigo es poco comparable o que varias variables están corrigiendo el mismo efecto.

De cada testigo al resultado de la muestra

Para cada testigo se descuenta primero el importe de los anexos. Después se aplica, si lo has justificado, el porcentaje de negociación sobre ese precio neto; se divide por la superficie comparable y se multiplica por hasta cinco coeficientes editables. Los factores no utilizados se dejan en 1. El peso relativo interviene únicamente en la media ponderada.

Un peso de 2 da el doble de participación que uno de 1; no tienen que sumar 100. La media simple, la mediana y el coeficiente de variación se calculan sobre los valores de los testigos incluidos, sin ponderarlos. Mantener ambas lecturas ayuda a detectar si el resultado depende demasiado de tus pesos.

La negociación reduce el precio neto antes de homogeneizar. Si ya utilizas un precio de cierre o un precio que incorpora esa reducción, deja el porcentaje a cero para no corregir dos veces. No uses otro coeficiente para repetir el mismo efecto.

Conserva también las fuentes y los descartes

La exportación incluye las entradas de todos los testigos, incluso los excluidos, junto a sus fuentes, observaciones y el resultado. No basta con guardar una cifra final: registra por qué incluyes, descartas, ponderas o corriges cada referencia.

El ejemplo utiliza seis registros ficticios para mostrar la mecánica. No contiene datos de mercado ni coeficientes recomendados. Multiplicar el resultado por una superficie objeto produce un importe exploratorio del principal, sin anexos ni conclusión profesional automática.

No genera coeficientes ni recomienda un valor

La herramienta no conoce el mercado, las fuentes ni el inmueble. No propone variables, no valida la muestra y no adopta la conclusión profesional.

En el ámbito de aplicación de la Orden ECO/805/2003, el artículo 21 exige información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas comparables y el artículo 22 requiere justificar la homogeneización y, cuando se utilicen, las ponderaciones. Disponer de seis filas no acredita por sí solo ninguno de esos requisitos. Esta calculadora no comprueba cumplimiento normativo.