Método de comparación inmobiliaria, de la muestra al valor

Comprueba que existe un mercado representativo

El método es aplicable cuando existen inmuebles que constituyen alternativas reales, información suficiente sobre precios y características y parámetros razonables para homogeneizar. Un portal con muchos anuncios no garantiza por sí solo un mercado representativo.

Define finalidad y marco. En las valoraciones comprendidas en la Orden ECO/805/2003 se exige información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas comparables y, para ciertas finalidades, análisis adicional de evolución, ciclo y elementos especulativos.

Delimita el segmento antes de abrir el buscador

Describe ámbito geográfico y microentorno, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado, calidad, anexos y periodo. Los criterios deben anticiparse a los resultados para evitar ampliar o estrechar la muestra solo porque una cifra conviene.

Si el mercado obliga a ampliar zona, fecha o tipología, registra la secuencia de búsqueda y explica por qué las nuevas diferencias pueden analizarse de forma fiable.

Recoge datos originales, normalizados y verificados

Conserva el anuncio o evidencia original y crea campos normalizados sin borrar el dato fuente. Etiqueta precio como oferta, negociación o transacción; separa anexos; identifica el concepto de superficie y registra fecha de consulta.

Detecta duplicados mediante fotografías, dirección aproximada, agencia, superficie, planta y texto. Dos anuncios del mismo inmueble no son dos observaciones independientes.

Selecciona por comparabilidad y fiabilidad

Un testigo debe pertenecer al mismo mercado, aportar información interpretable y no necesitar ajustes que destruyan su relación con el objeto. Evalúa por separado similitud y calidad de fuente: un inmueble muy parecido con precio dudoso puede ser menos útil que uno algo más distinto pero verificable.

Documenta candidatos aceptados, descartados y motivo. Esto evita eliminar valores incómodos sin explicación y permite revisar la muestra si aparece nueva información.

Homogeneiza solo las diferencias que el mercado reconoce

Define variables, categorías, dirección de ajuste y evidencia antes de calcular. La Orden ECO exige justificar las variables determinantes, la metodología, las métricas y, cuando se utilice, la ponderación atribuida a cada testigo.

Indica si se homogeneiza el valor unitario o el valor total. Si la superficie adoptada difiere de la útil comprobada en el ámbito regulado, revisa el tratamiento específico previsto por la norma.

Ejemplo resuelto con seis testigos y una base común

Supuesto íntegramente didáctico: se analiza una vivienda de 100 m² construidos sin anexos. Los seis precios de la tabla ya están depurados sobre esa misma base; en un expediente real habría que conservar precio original, naturaleza de oferta o transacción y explicación de cada depuración.

Operación por testigo: precio depurado / superficie × coeficiente global = valor unitario homogeneizado. Los factores son hipótesis pedagógicas, no porcentajes de mercado. Un factor inferior a 1 reduce el testigo hacia el objeto; uno superior a 1 lo incrementa.

Calcula el centro y explica la ponderación

Los valores homogeneizados son 2.400, 2.450, 2.500, 2.520, 2.480 y 2.550 €/m². La media simple es 2.483,33 €/m² y la mediana, 2.490 €/m². Con los pesos de la tabla, que suman el 100 %, el resultado ponderado es 2.479 €/m².

La operación ponderada es 2.400 × 0,15 + 2.450 × 0,20 + 2.500 × 0,20 + 2.520 × 0,15 + 2.480 × 0,20 + 2.550 × 0,10. Adoptar ese resultado para 100 m² daría 247.900 €, antes del redondeo que se justifique.

Los pesos del ejercicio ilustran la operación: no constituyen una recomendación de reparto. En un caso real, documenta si un mayor peso responde a mejor correspondencia, mejor fuente u otro criterio defendible, evitando contar dos veces la misma ventaja.

Una prueba de sensibilidad no es un permiso para borrar testigos

Como prueba, si se retira F y se renormalizan los pesos restantes, el resultado pasa a 2.471,11 €/m²: una variación aproximada del −0,32 % frente al ponderado inicial. Esto describe sensibilidad al dato, no demuestra que F deba excluirse.

El intervalo de la muestra homogeneizada va de 2.400 a 2.550 €/m². Revisa por qué existe esa dispersión y si los ajustes tienen respaldo. Si una cifra depende de un único testigo o de un coeficiente intenso, mejora la evidencia antes de presentar más decimales.

Interpreta dispersión, sensibilidad y valores anormales

Compara mínimo, máximo, media, mediana y distancia de cada resultado al centro. Recalcula sin el testigo más extremo para observar sensibilidad, pero no lo elimines solo por ser extremo: primero investiga dato, condición de venta, fuente y comparabilidad.

Una dispersión que no disminuye tras ajustes razonables puede indicar segmentos mezclados, superficies incompatibles, variables omitidas o coeficientes poco sustentados.

Adopta y explica el valor

El valor final debe ser coherente con los precios homogeneizados y neto de los conceptos que proceda considerar según el marco. Explica criterio de ponderación, redondeo, calidad de la muestra y limitaciones.

Conecta el valor unitario con la superficie adoptada y los anexos sin doble cómputo. Comprueba que resultado, tabla, resumen y conclusión reproducen la misma operación.

Errores que invalidan una comparación aunque la tabla parezca correcta

• Buscar testigos antes de delimitar el segmento
• Contar anuncios duplicados como evidencia independiente
• Mezclar útil, construida y construida con comunes
• Aplicar un descuento universal de oferta a cierre
• Usar coeficientes heredados sin evidencia local
• Ajustar dos veces la misma característica
• Descartar el extremo sin investigar su causa
• Adoptar la media sin justificar calidad ni ponderación