En pocas palabras
Qué incluye este recurso: Ficha de comparable inmobiliario
Una estructura común para que todos tus testigos conserven la información necesaria antes de seleccionarlos y homogeneizarlos.
Cómo utilizar la ficha en tres momentos
Durante la búsqueda, asigna un identificador y conserva la fuente original. Antes de seleccionar, verifica precio, superficie, pertenencia al mercado y posibles duplicados. Al homogeneizar, registra los ajustes por separado para poder reconstruir cómo llegaste al resultado.
La ficha descargable es una plantilla de trabajo: no es una muestra de mercado ni sustituye las comprobaciones exigibles al encargo. Imprime una por candidato o úsala como estructura para tu registro digital.
Ejemplo cumplimentado: de una oferta a una decisión pendiente
Todos los datos de este ejemplo son ficticios y no corresponden a un inmueble ni a una oferta real. Se muestra un candidato pendiente, porque completar campos no equivale a aceptar el testigo.
| Campo | Ejemplo didáctico | Control que falta |
|---|---|---|
| ID y fuente | T-01 · anuncio ficticio conservado | Registrar URL o evidencia real en un expediente |
| Precio y fecha | 280.000 € · oferta · fecha de consulta registrada | No presentarlo como precio de cierre |
| Superficie publicada | 100 m² · declarada construida | Confirmar si incluye comunes o anexos |
| Anexos | Una plaza y un trastero incluidos | Identificar vinculación y contribución al precio |
| Estado | Reforma visible en fotografías | Comprobar fecha, alcance y conservación |
| Depuración hipotética | 20.000 € de plaza + 5.000 € de trastero | Justificar ambos importes con evidencia |
| Ratio provisional | (280.000 − 25.000) / 100 = 2.550 €/m² | Solo válido si se confirma la base de vivienda |
| Decisión | Pendiente, no incorporado aún a la muestra | Resolver superficie y precio de los anexos |
Fuente y trazabilidad
| Campo | Contenido recomendado | Ejemplo de control |
|---|---|---|
| Identificador | Código interno único | T-01 |
| Fuente | Portal, agencia, particular o base de datos | Nombre de la fuente |
| URL o referencia | Enlace o identificador recuperable | URL completa |
| Fecha | Consulta, oferta o transacción | AAAA-MM-DD |
| Tipo de precio | Oferta, cierre o transacción | No mezclar categorías |
| Verificación | Cómo y cuándo se comprobó | Llamada, fuente documental, no verificado |
Localización y pertenencia al mercado
- Dirección o localización disponible
- Municipio y código postal
- Barrio, distrito o zona homogénea
- Distancia al inmueble objeto
- Microentorno y factores diferenciales
- Coordenadas cuando aporten valor
Precio y superficie
- Precio total
- Superficie y tipo: útil, construida o con comunes
- Precio unitario calculado
- Gastos o elementos incluidos
- Fecha del precio
- Cambios de precio observados
- Posible margen de negociación si está documentado
Características físicas
| Grupo | Campos |
|---|---|
| Tipología | Piso, unifamiliar, local, oficina, nave, parcela u otra |
| Edificio | Antigüedad, planta, ascensor, conservación |
| Inmueble | Dormitorios, baños, distribución, orientación |
| Calidad | Materiales, acabados y nivel apreciable |
| Estado | Origen, reformado, fecha de reforma, patologías visibles |
| Exteriores | Terraza, patio, jardín, vistas |
| Anexos | Garaje, trastero y forma en que se incluyen |
Decisión de uso
- Aceptado, descartado o pendiente
- Motivo de la decisión
- Variables que requieren ajuste
- Datos inciertos o ausentes
- Observaciones del tasador
- Fotografías o captura conservadas
Preparación para homogeneizar
Antes de aplicar coeficientes, comprueba que todos los testigos utilizan unidades compatibles y que las categorías significan lo mismo.
Registra cada ajuste, su sentido, su justificación y el valor unitario resultante. Conserva la ficha original para no perder el dato observado.
Un dato ausente no debe convertirse en cero
Escribe «no disponible» cuando la fuente no ofrece el dato y «no verificado» cuando existe una afirmación que no has contrastado. Reserva cero para una cantidad realmente comprobada como nula. En un campo numérico, deja el valor vacío y explica el estado en observaciones.
Una fotografía que no muestra ascensor no acredita su ausencia. Una superficie sin concepto no pasa a ser construida porque lo sea en el resto de la muestra. Conserva la distinción entre dato observado, declarado, calculado e hipótesis.
Control de duplicados antes de contar testigos
Compara fotografías, planta, distribución, superficie, ubicación aproximada y cambios de precio. Un inmueble publicado por dos agencias sigue siendo una única observación, aunque el texto y el importe cambien.
Si detectas dos anuncios del mismo candidato, conserva ambas referencias dentro de su ficha y explica qué dato utilizas. No borres la evidencia que permite reconstruir la decisión.
- ¿La fuente original sigue identificada?
- ¿Precio y superficie describen los mismos elementos?
- ¿Se han separado oferta y transacción?
- ¿Los anexos están incluidos, excluidos o pendientes?
- ¿Las características esenciales son verificables?
- ¿El candidato está aceptado, descartado o pendiente, con motivo?
Preguntas frecuentes
Respuestas sobre ficha de comparable: plantilla y ejemplo cumplimentado
¿Qué hago si falta un dato?
Déjalo identificado como no disponible o no verificado. No completes una característica con una suposición silenciosa.
¿Debo conservar anuncios descartados?
Puede ser útil conservarlos con el motivo de descarte para documentar la búsqueda y evitar analizarlos de nuevo.
¿EasyTas puede rellenar esta información?
Puede extraer y estructurar datos desde varios formatos, pero el profesional debe revisarlos y decidir si el testigo se utiliza.
- BOE — Orden ECO/805/2003, artículos 4, 10–13 y 17–22 Consultada el 21 de septiembre de 2026
- Asociación Española de Análisis de Valor — Trabajo con testigos o comparables Consultada el 20 de agosto de 2026
EasyTas en tu próximo expediente
Convierte capturas y anuncios en fichas revisables
EasyTas estructura los datos disponibles y conserva la fuente para que tú selecciones la muestra.