En pocas palabras
Qué es vida útil
Periodo durante el que un inmueble o componente conserva utilidad para el uso considerado, bajo unas condiciones y mantenimiento determinados.
Qué expresa
Es el periodo estimado durante el que un activo o componente presta la utilidad considerada. Puede hablarse de vida total y de vida remanente a la fecha de valoración.
Edificio, instalaciones y acabados pueden tener horizontes diferentes.
Qué puede acortarla o ampliarla
Calidad, exposición, intensidad de uso, mantenimiento, intervenciones, adecuación normativa y obsolescencia funcional. La conservación observada debe interpretarse junto con estas variables.
Una tabla es una referencia, no una sustitución de la inspección.
Vida útil y depreciación
Algunos modelos relacionan edad y vida útil para estimar pérdida de valor. La fórmula, base y excepciones deben mostrarse y ser coherentes con el estado real.
Vida total, remanente y edad: tres datos distintos
La vida total es el horizonte considerado por el modelo; la remanente es lo que se estima que queda. La edad describe el tiempo o condición consumidos según el procedimiento. No son tres nombres para el mismo número.
En un modelo lineal ilustrativo con vida total de 80 años y edad de 18, la diferencia es 62 años. No es una garantía de duración física ni una predicción de cuánto tiempo será rentable usar el inmueble.
| Concepto | Pregunta que responde |
|---|---|
| Vida física | ¿Durante cuánto tiempo puede prestar servicio con el mantenimiento considerado? |
| Vida económica | ¿Durante cuánto tiempo se espera que resulte útil económicamente para el uso analizado? |
| Vida de un componente | ¿Qué horizonte corresponde a esa instalación o elemento, no al edificio completo? |
Los plazos de la Orden ECO no son una edad de caducidad
Para el procedimiento lineal del artículo 19.2.b, la Orden ECO fija máximos de vida útil total según uso: residencial 100 años, oficinas 75, comercial 50 e industrial o ligado a explotación económica 35. Son límites de ese procedimiento, no plazos automáticos de duración del edificio.
Antes de usar una cifra, identifica finalidad y modelo. El alcance de una reforma, el estado observado y las hipótesis de mantenimiento no se resuelven escogiendo sin más el máximo de una tabla.
Cómo cambia el resultado si cambia la vida considerada
Caso didáctico sin suelo ni residual: base 200.000 € y edad de 20 años. Con vida de 80 años, la depreciación lineal es 50.000 €; con vida de 60 años, aproximadamente 66.666,67 €. La operación funciona en ambos casos, pero no justifica ninguna de las dos hipótesis.
Preguntas frecuentes
Respuestas sobre vida útil de un inmueble
¿Todo el inmueble tiene una única vida útil?
No necesariamente. Estructura, instalaciones y acabados pueden analizarse de forma distinta.
¿La vida útil termina cuando el edificio sigue en uso?
No funciona como una caducidad automática; expresa una estimación bajo determinadas condiciones.
- BOE — Orden ECO/805/2003, texto consolidado Consultada el 22 de septiembre de 2026
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