En pocas palabras
Qué es antigüedad efectiva
Edad estimada que refleja condición, mantenimiento y reformas del inmueble, distinta de los años transcurridos desde su construcción.
En qué se diferencia de la edad cronológica
La edad cronológica cuenta desde la construcción; la efectiva estima cómo se comporta el inmueble por su estado, mantenimiento, reformas y utilidad remanente.
No debe asignarse solo por apariencia ni con una tabla automática sin comprobar el activo.
Qué evidencia puede sustentarla
Inspección, licencias o facturas de reforma, proyectos, fotografías, calidad de instalaciones y conservación de elementos. Distingue una renovación superficial de una intervención integral.
Si la reforma no puede acreditarse, indícalo.
Cómo afecta al análisis
Puede influir en depreciación y comparación con otros inmuebles. La relación concreta depende del método y no convierte una estimación de edad en un valor por sí sola.
Una reforma parcial no rejuvenece todo el edificio
Pintura, cocina o carpinterías renovadas pueden mejorar la apariencia y la utilidad de determinadas partes, pero no acreditan que se hayan sustituido estructura, cubierta o instalaciones ocultas. Conserva la fecha de construcción y describe cada intervención por separado.
| Evidencia | Permite apoyar | No demuestra por sí sola |
|---|---|---|
| Factura de sustitución de ventanas | Alcance y fecha de esa carpintería | Rehabilitación integral del inmueble |
| Fotografía de cocina renovada | Acabados y elementos visibles | Estado de las conducciones ocultas |
| Proyecto y documentación de obra | Intervenciones previstas y, si consta, ejecutadas | Que todos los elementos tengan idéntica vida remanente |
Ejemplo de sensibilidad, no de asignación automática
Supón una construcción de 35 años. Tras estudiar sus componentes, un técnico plantea una edad efectiva de 18 años para un análisis simplificado. No se obtiene restando el año de la última reforma: necesita una justificación propia.
Con una base sin suelo de 200.000 €, vida considerada de 80 años y residual cero, el modelo lineal produciría 45.000 € de depreciación con 18 años, frente a 87.500 € con 35. Esa diferencia muestra por qué no conviene elegir la edad que proporciona el resultado más favorable.
Preguntas frecuentes
Respuestas sobre qué es la antigüedad efectiva
¿Una reforma pone la antigüedad a cero?
No automáticamente. Depende de su alcance y de los componentes realmente renovados.
¿Puede ser mayor que la cronológica?
Una conservación muy deficiente u obsolescencia pueden reflejar una condición peor, pero el criterio debe explicarse.
- BOE — Orden ECO/805/2003, texto consolidado Consultada el 15 de agosto de 2026
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