En pocas palabras
Qué es estado de conservación
Condición observable del inmueble y sus componentes en la fecha de inspección, relacionada con mantenimiento, daños y funcionalidad.
Qué es el estado de conservación
Es la condición observable del inmueble y de sus componentes en la fecha de inspección: mantenimiento, deterioro, funcionamiento comprobado y reparaciones pendientes. Describe una situación concreta; no se deduce únicamente de la edad del edificio.
Una vivienda puede presentar acabados renovados y conservar instalaciones antiguas. Por eso conviene describir los componentes antes de resumir el conjunto con una categoría como bueno, regular o deficiente.
Cómo hacer que las categorías sean comprensibles
Las siguientes categorías son un ejemplo de protocolo descriptivo, no una escala normativa ni una tabla automática de depreciación. Define el alcance de tu inspección y aplica los mismos criterios al objeto y a los comparables.
| Categoría orientativa | Hechos que la pueden apoyar | Lo que no permite concluir |
|---|---|---|
| Bueno | Mantenimiento aparente y ausencia de deterioro relevante en elementos observados | Ausencia de defectos ocultos |
| Con intervenciones pendientes | Desgaste o reparaciones localizadas que deben describirse | Un coste sin presupuesto o medición |
| Deteriorado | Daños visibles o pérdida de funcionalidad en componentes identificados | Diagnóstico de la causa por simple fotografía |
| No comprobado | Zona inaccesible o información insuficiente | Asignación automática del estado del resto del inmueble |
Qué anotar durante la visita
Cada incidencia necesita localización, extensión observable, fotografía y fecha. «Humedad en vivienda» es menos útil que identificar la estancia, el paño afectado y los signos visibles. Separa observación, causa propuesta y diagnóstico acreditado.
Anota también qué no se ha inspeccionado o probado. Una instalación presente no equivale a una instalación funcional; una reforma declarada no demuestra que todos los componentes se hayan renovado.
Ejemplo: reforma estética y conservación global
Supón una vivienda con pintura y pavimento recientes, pero con carpinterías deterioradas y una mancha de humedad visible. Describirla como «reformada integralmente» trasladaría al mercado una condición que no se ha acreditado.
El informe puede describir los acabados renovados, señalar los componentes pendientes y registrar la humedad sin atribuir una causa no verificada. Esa distinción permite seleccionar testigos más adecuados y pedir información adicional donde cambia el valor.
Conservación, depreciación y coste de reparación
No apliques simultáneamente una deducción íntegra por reparaciones y un ajuste global por mal estado sin explicar qué cubre cada uno. Pueden representar parcialmente la misma pérdida de utilidad.
El coste de reparación, la reacción de un comprador y la depreciación de un componente son magnitudes distintas. Su relación depende de la gravedad, del alcance, del mercado y de la posibilidad real de resolver el deterioro.
Preguntas frecuentes
Respuestas sobre estado de conservación de un inmueble
¿Una vivienda antigua está mal conservada?
No necesariamente. Edad y conservación son conceptos distintos.
¿La visita permite detectar todos los daños?
No. La inspección de valoración suele tener límites y las zonas no accesibles deben declararse.
- BOE — Orden ECO/805/2003, artículos 4, 10–13 y 17–22 Consultada el 21 de septiembre de 2026
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