Cómo hacer una valoración inmobiliaria, paso a paso

Define qué vas a valorar y para qué

Una valoración estima un valor para un inmueble o derecho concreto, en una fecha y para una finalidad determinadas. El encargo debe aclarar destinatario, elementos incluidos, inspección prevista y limitaciones. Cambiar cualquiera de esas bases puede cambiar el trabajo necesario.

Esta guía está pensada para tasadores, arquitectos, arquitectos técnicos, peritos y profesionales inmobiliarios que necesitan organizar un expediente y explicar una conclusión. No es un procedimiento para convertir automáticamente una estimación comercial en una tasación hipotecaria.

• Identifica la vivienda y cada anexo; no presupongas que todo pertenece a la misma finca.
• Define el derecho valorado, la finalidad y la fecha a la que se refiere el valor.
• Acuerda el alcance de la inspección y qué información necesitas del cliente.
• Comprueba los requisitos profesionales y del informe según el encargo.

Cuatro fases en EasyTas, diez pasos de trabajo

Los pasos de esta guía explican el trabajo técnico, no diez pantallas consecutivas. El flujo de nueva tasación de EasyTas se organiza en Identificación, Descripción, Valoración y Resumen. Puedes volver a una fase anterior cuando una comprobación cambie un dato.

Reúne documentos y extrae los datos sin perder su origen

Solicita la información necesaria antes de avanzar: Nota Simple o documentación registral pertinente, ficha o consulta catastral, planos y las licencias, contratos o antecedentes que importen en ese encargo. La Nota Simple informa de la finca y de los derechos inscritos; no debe confundirse con una certificación registral.

Lee por separado cada fuente. Si una dirección, un identificador o un anexo no encaja, resuelve la correspondencia antes de reutilizar los datos. Una extracción correcta del texto no garantiza que el documento corresponda al inmueble visitado.

Aclara qué incluyen los metros antes de calcular un precio por m²

Construye un cuadro con concepto, fuente y elementos incluidos. No compares una superficie útil con una construida, ni una superficie del principal con otra que agrega comunes o anexos. Antes de interpretar una diferencia, comprueba que ambas cifras describen lo mismo.

En el ejemplo, suponemos que los documentos y la comprobación permiten este desglose. Usaremos 90 m² construidos privativos y testigos expresados sobre la misma base, solo para mostrar el cálculo. No es una regla para adoptar siempre la superficie de Registro o la más grande.

Inspecciona y convierte las fotos en una descripción útil

Comprueba distribución, accesos, orientación, conservación, instalaciones visibles, reformas y anexos. Anota lo observado, lo declarado por terceros y lo que no has podido comprobar. Las fotos deben apoyar esa distinción, no reemplazar la visita.

Selecciona vistas generales y detalles con una finalidad: identificar una estancia, documentar un acabado o explicar una incidencia. Evita afirmar prestaciones o causas que no sean visibles ni estén acreditadas por otra fuente.

Sitúa el inmueble y comprueba qué condiciona su entorno

Un inmueble cercano puede pertenecer a otro mercado: una vía de tráfico intenso, una barrera física, una planta comercial o un entorno de distinta demanda pueden cambiar la comparación. Relaciona localización y características con el uso que estás valorando.

Revisa las cuestiones urbanísticas relevantes en la fuente competente: instrumento, vigencia, ámbito, clasificación, calificación, protección o afecciones. Un marcador correcto en el mapa no acredita una situación urbanística ni la legalidad de las obras.

Elige el método antes de rellenar una tabla

El enfoque debe responder al inmueble, al tipo de valor buscado y a la evidencia disponible. En nuestro ejemplo suponemos un mercado de viviendas comparables y seguimos comparación. Si el encargo requiere otro método, no fuerces una muestra para encajarlo en este recorrido.

En EasyTas, comparación y coste son opciones de trabajo. La entrada manual de un valor con criterio técnico y justificación tampoco es un método normativo adicional. La disponibilidad de una pantalla no demuestra que un enfoque sea el correcto.

Extrae los datos de los anuncios y selecciona tu muestra

Busca candidatos del mismo segmento y conserva precio, superficie, fecha, fuente y características. Revisa duplicados, vigencia y qué incluye el anuncio. Precio ofertado y precio de cierre no son intercambiables; un descuento de negociación necesita fundamento.

La cantidad no sustituye a la comparabilidad. Para el ámbito de la Orden ECO/805/2003, el artículo 21 exige información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas comparables y otros requisitos. No traslades esa cifra como garantía universal de que cualquier muestra es válida.

Homogeneiza diferencias y entiende qué hace cada ajuste

Trabaja sobre una base consistente de precio y superficie. Después aplica solo los ajustes que respondan a diferencias relevantes para ese mercado. Separa negociación, anexos y homogeneización para no corregir dos veces el mismo efecto.

El coeficiente conjunto es el producto de los factores empleados. Revisa el sentido de cada uno y el efecto acumulado. Si utilizas pesos, explica por qué una evidencia merece más influencia; la media no sustituye ese razonamiento.

De seis testigos hipotéticos a un resultado de 238.000 €

Esta tabla parte de unitarios netos, ya separados de anexos y expresados en la misma base de superficie. Los factores son productos didácticos, no coeficientes observados ni recomendados. No hay fuentes de mercado porque no son inmuebles reales.

• La ponderación es igual solo por simplificación del ejercicio; en un expediente real hay que justificar la lectura de la muestra.
• Los 102 m² con comunes no se usan con este unitario: cambiar la base a mitad de cálculo produciría otra cifra sin fundamento.
• El garaje y el trastero necesitan su propia justificación de valor; aquí sus importes son supuestos explícitos.
• El resultado es aritmético y no acredita aplicabilidad del método, suficiencia de la muestra ni valor real de una vivienda.

Explica el resultado y las decisiones que lo sostienen

Una buena conclusión responde al encargo inicial. Identifica fecha, finalidad, método, superficie adoptada, criterio de lectura de la muestra y tratamiento de anexos. Explica también las hipótesis o limitaciones que condicionan su interpretación.

No basta con «el programa da 238.000 €». En el ejemplo, el lector debe poder entender por qué el cálculo utiliza 90 m², de dónde sale el unitario de 2.400 €/m² y por qué se añaden dos anexos. En una valoración real, cada una de esas decisiones necesita evidencia.

Prepara el PDF con tu marca sin volver a maquetarlo

El informe debe unir identificación, documentación, descripción, superficies, mercado, método, operaciones, conclusión y anexos. Su diseño ayuda al lector a encontrar esa información; no debe ocultar hipótesis ni relegar decisiones esenciales a una tabla sin explicación.

Revisa cifras, textos y evidencias antes de emitir

Haz una lectura cruzada del resumen, las tablas y los anexos. Confirma que identificadores, fecha, superficie, valores y unidades no cambian entre apartados. Comprueba fotografías, fuentes y que el texto explique el método realmente utilizado.

Conserva el documento entregado y las evidencias que lo sostienen. Si corriges el informe después, distingue la nueva versión y deja claro qué se ha modificado.

• ¿Coinciden el inmueble y sus anexos con el encargo?
• ¿La superficie adoptada conserva su concepto en todos los cálculos?
• ¿La muestra, los ajustes y la lectura del resultado están explicados?
• ¿Se cuentan una sola vez garaje, trastero y demás componentes?
• ¿Se distinguen observaciones, hipótesis y limitaciones?
• ¿El PDF final recoge tu identidad y los datos de este expediente?

Errores frecuentes y cómo evitarlos