Vivienda, garaje y trastero: cómo valorar el conjunto

Inventaría vivienda y anexos antes de elegir el método

Relaciona vivienda, plaza y trastero con su documentación registral y catastral. Comprueba si son fincas independientes, anejos inseparables, participaciones u otra configuración. La separación de importes en la valoración no cambia la situación jurídica.

Registra también si cada elemento forma parte del encargo y del precio de cada comparable. «Garaje disponible» no significa «garaje incluido» y una plaza opcional en el anuncio requiere comprobar su importe y condiciones.

Etiqueta superficie y precio con el mismo alcance

No mezcles los metros construidos de vivienda con la suma catastral de vivienda, aparcamiento, almacén y comunes. Conservar el desglose evita que el denominador del €/m² cambie sin advertirlo.

Crea dos controles: qué elementos están incluidos en el precio y qué elementos están incluidos en la superficie. Cuando el precio describe un paquete pero los metros solo vivienda, el cociente no es un ratio puro de vivienda.

Dos enfoques que deben mantenerse coherentes

Comparación del conjunto: utiliza evidencia de viviendas con combinaciones de anexos realmente equivalentes y explica qué incluye el precio adoptado. No añadas después una partida que ya está dentro del paquete.

Separación de aportaciones: depura los precios o construye evidencia específica para los anexos cuando el mercado y la documentación lo permitan. La contribución de un anejo vinculado no tiene por qué ser igual al precio de venta libre de otra plaza.

Si falta evidencia para separar, no inventes un importe estándar. Declara el límite y mejora la muestra o el análisis del conjunto.

Ejemplo: de 300.000 € por el conjunto a 2.700 €/m² de vivienda

Supuesto didáctico: un precio depurado de 300.000 € incluye vivienda de 100 m² construidos, plaza y trastero. El análisis atribuye hipotéticamente 22.000 € a la plaza y 8.000 € al trastero. Si esas contribuciones están justificadas, quedan 270.000 € para vivienda.

El cociente es 270.000 / 100 = 2.700 €/m² construido de vivienda sin anexos. Dividir directamente 300.000 / 100 da 3.000 €/m² de paquete, que es otra magnitud.

De un comparable al inmueble objeto: evita otra mezcla

La depuración del ejemplo se aplica al comparable. Para el inmueble objeto, utiliza su propia superficie, características y anexos, después de analizar y homogeneizar la muestra. No traslades automáticamente la contribución de la plaza del comparable a una plaza de otra utilidad.

En trasteros, comprueba acceso, altura aprovechable, forma, humedad visible y relación con la vivienda. La diferencia entre dos recintos de los mismos metros puede estar en su capacidad de uso, no en la superficie nominal.

Cuatro señales de doble cómputo

El total aumenta al desglosar sin haber cambiado ninguna hipótesis; se suman metros de anexos y también su valor; los testigos mezclan paquetes con y sin plaza; o una contribución separada no tiene una fuente identificable.

Revisa el conjunto y cada subtotal. La suma de componentes debe reproducir el total bajo el método elegido, y no un total nuevo generado solo por cambiar el formato de la tabla.

Cómo mostrar la conclusión

Indica elementos incluidos, configuración, superficies, tratamiento y fuente de las contribuciones. Distingue valor de vivienda sin anexos, aportaciones separadas y total cuando ese sea tu procedimiento.

Si valoras el paquete conjuntamente, escríbelo de forma inequívoca. El destinatario debe saber si la cifra puede interpretarse como conjunto y qué no significa sobre venta separada o configuración jurídica.