En pocas palabras
Respuesta breve: Valoración de vivienda
Valorar una vivienda exige definir finalidad y fecha, comprobar inmueble y superficies, seleccionar evidencia de mercado y explicar cómo se adopta el valor.
Define qué valor necesita el destinatario
Antes de reunir anuncios, aclara finalidad, fecha, derecho valorado, destinatario y alcance de las comprobaciones. No es igual estimar una vivienda libre para una decisión de venta que analizar un derecho limitado o un encargo sujeto a una norma específica.
Especifica si se incluyen garaje, trastero u otros elementos y qué documentación se dispone. Si se solicita una tasación para una finalidad regulada, comprueba los requisitos del profesional, de la entidad y del informe: utilizar un programa no otorga habilitación ni homologación.
Identifica la vivienda antes de describir el mercado
Relaciona nota simple, información catastral y comprobación física. Dirección postal, número de finca, CRU y referencia catastral cumplen funciones diferentes; no basta con que dos documentos tengan la misma calle.
Registra uso, distribución, ocupación conocida, antigüedad, reformas y anexos. Conserva la fecha de cada fuente y diferencia lo observado de lo declarado o pendiente.
Resuelve la base de superficie que entrará en el cálculo
Útil, construida privativa y construida con comunes no son denominadores intercambiables. La documentación registral y catastral puede describir bases distintas; compara primero conceptos y elementos incluidos.
Haz visibles las diferencias y justifica el dato adoptado. Si falta una comprobación relevante, completa la evidencia o declara el límite conforme al marco del encargo. No utilices una conversión fija para ocultar una superficie desconocida.
Describe estado y calidad como cuestiones distintas
La calidad constructiva describe características de materiales y soluciones; la conservación, cómo se encuentran en la fecha de inspección. Una reforma superficial reciente no acredita renovación de instalaciones ni elimina patologías.
Reúne hechos comprobables: acabados visibles, carpinterías, accesibilidad, iluminación, instalaciones accesibles y signos de deterioro. Explica el alcance de la visita o de las fotografías cuando la comprobación sea limitada.
Selecciona el método y delimita el mercado
Cuando existe evidencia suficiente y comparable, el método de comparación permite analizar alternativas reales a la vivienda. Acota microzona, tipología, superficie, estado, anexos y fecha antes de seleccionar los testigos.
No fuerces una comparación cuando la singularidad o la falta de datos impide justificar los ajustes. Estudia los enfoques admisibles para la finalidad y sus requisitos. Coste, rentas y comparación responden a lógicas diferentes; no se promedian mecánicamente para obtener una cifra intermedia.
Ejemplo: una vivienda con garaje no es solo un precio por metro
Supuesto didáctico: tras analizar una muestra coherente se adopta un valor unitario de 2.500 €/m² construido para una vivienda de 100 m² sin anexos. La parte de vivienda resulta en 250.000 €. Si una plaza se valora justificadamente en 20.000 €, el conjunto sería 270.000 €.
La suma solo es coherente si el ratio de 2.500 €/m² no incorpora ya garaje y si la superficie de 100 m² corresponde a vivienda. Si los testigos representan conjuntos con anexos incluidos, debes revisar el tratamiento antes de añadir otra partida.
| Elemento | Base ilustrativa | Resultado |
|---|---|---|
| Vivienda sin anexos | 100 m² × 2.500 €/m² | 250.000 € |
| Garaje | Aportación analizada por separado | 20.000 € |
| Conjunto | Sin duplicar precio ni superficie | 270.000 € |
Redacta una conclusión que explique, no solo anuncie
Presenta la identificación, finalidad, fecha, fuentes, comprobaciones, método, cálculo y valor adoptado. Relaciona cada limitación con su incidencia, en vez de añadir una advertencia genérica al final.
Revisa que superficies, anexos, importes y redondeos coincidan en tabla, texto y resumen. Una conclusión defendible permite a otro profesional entender el recorrido desde los documentos hasta la cifra.
Preguntas frecuentes
Respuestas sobre cómo valorar una vivienda: del encargo a la conclusión
¿Qué superficie se usa para valorar una vivienda?
Depende de la finalidad y de la evidencia disponible. Lo esencial es identificar el concepto, justificarlo y utilizar una base comparable en los testigos.
¿El garaje se incluye en el precio por metro cuadrado?
No debe asumirse. Puede separarse o analizarse según cómo aparezca en el mercado y la documentación, evitando dobles cómputos.
¿Cuántos comparables hacen falta?
Una muestra suficiente, relevante y verificable. La cantidad no sustituye la similitud ni la calidad.
¿Una valoración de vivienda sirve para hipoteca?
No sustituye por sí sola una tasación hipotecaria emitida conforme al marco regulado.
- BOE — Orden ECO/805/2003, artículos 4, 10–13 y 17–22 Consultada el 21 de septiembre de 2026
- Dirección General del Catastro — Preguntas frecuentes Consultada el 21 de septiembre de 2026
EasyTas en tu próximo expediente
Organiza la vivienda, sus anexos y el mercado en un solo expediente
EasyTas conecta documentación, fotografías, testigos, cálculos e informe bajo revisión profesional.